近年来，各个地方对城市更新特别重视，我看到了很多鲜活的案例，有上海的、南京的、北京的。但在看的过程中，我发现了一个问题——很多城市的更新做得不错，但更新对象主要是一个项目或者一栋建筑，以一条线、一条街，一个点的更新为主。

这样的更新带来什么问题？我们很难看到更新的效果由表及里地整体展现。可能部分建筑变漂亮了，但是由于在更新中片区的产业、业态、功能没有升级，所以更新之后经济效益或社会效益的显现不明显，投入的资金没有达到最优的产出效果。

破解城市更新的难题，需要统筹片区更新。统筹的是什么？我考虑有这六个方面：第一，统筹“新”与“旧”，解决城市发展与风貌保护的整体协同问题；第二，统筹“增”与“缺”，解决城市功能补短板和公共要素提升问题；第三，统筹“密”与“疏”，解决城市空间资源配置效率的优化问题；第四，统筹“赢”与“亏”，解决城市更新资金投入与产出的不平衡问题；第五，统筹“先”与“后”，解决挑肥拣瘦、碎片化更新的问题；第六，统筹“管”与“商”，解决更新实施过程中各个方面多主体利益的协调问题。

当然，片区统筹更新的难度要比点状的更新、单一产权或者单一建筑的更新复杂得多。怎么来实施片区统筹更新？简要概括就是“新规划+新金融”，“新规划”也就是说要实施片区统筹更新规划。首先要对片区做一个边界的识别，不仅仅要识别规划的地理边界，跳出这个地块的局限、行政的限制，还要识别它的经济边界，让静态的空间规划能够叠加上动态的经济规划，实现这个片区在更新之后经济结构的平衡，包括产业结构的平衡、人口结构的平衡、资金结构的平衡以及各项规划指标的疏密结构的平衡，这是一种新规划。

“新金融”一方面是政府资金的引导，另外重要的方面是让社会资金积极参与前期投入，在更新中能够获得低成本的信贷支持，加上成熟的退出渠道。有了退出渠道，社会资本才能放心大胆地、大规模地、持续循环地进行投资。有了资金的投入，城市更新才不只是一个蓝图、一个口号，才能真正落地和实施。

（作者系中国人民大学国发院高级研究员、城市更新研究中心主任）